业委会与物业签订，未经业主大会表决通过的合同是违法的…

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目前广大业主对如何选聘物业已经比较清楚了，都知道要由业委会组织召开业主大会，表决通过确定某家物业为小区服务，然后再由业委会代表全体业主与物业签订物业服务合同。今天提出的问题是，业委会与新物业签订的物业服务合同大家是否见过？合同中的具体条款大家清楚吗？是否对全部条款都认可？

　　肯定会有不少业主说，这个还真没有。我们投票表决时，只知道要确定的物业的资质、声誉等都不错，物业费的标准也不变，觉得这样的物业能管好小区，就表决同意了，至于签合同的内容，那是业委会的事，内容较多我们就不操心了。

　　一些业主关心的只是换掉前期物业，对新物业的要求也是不涨物业费。可是这样朴素的要求，就很容易造成对小区、对业主不利的后果。把合同的具体内容交给业委会与物业确定，那可能就会产生许多“猫腻”了。

　　《民法典》第二百七十八条规定了由全体业主共同决定的事项，其中（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，选聘物业不仅仅是确定哪家物业，还需要由业主大会共同表决确定物业服务合同的内容。

　　所以，只知道了物业费的标准是不够的，这只是合同中的一项要件，其他要件还包括物业服务的项目、服务标准、违约责任等，如果合同中约定收费标准定的是一级，可服务标准、服务质量却是参照三级定的怎么办？还有把其他应由业主大会表决通过的内容，也列入合同中，就可能严重侵犯了业主的合法权益。请看下面一则最新案例。

　　2022年，鞍山市铁东区沈铁旧堡雅苑小区，孙某某等三名业主，起诉小区业委会，要求撤销业委会与物业签订的合同中，将小区公共收益的７０%归物业的决定。

　　法院审理后查明，业委会于2021年1月开始组织与物业签订物业服务合同的公示和投票事宜，先后两次在小区内公布物业服务合同征求意见稿，收到了部分业主的意见回复。两次公示均没有对最终签署物业服务合同的附件一进行公示。第三版（最后版本）的物业服务合同及附件是业委会工作人员将材料发送至“业主微信群”中。附件一内容为是同意小区公共收益的７０%归物业。

　　法院认为决议程序存在瑕疵，物业服务合同附件一是关涉小区收益的涉及业主权益的重大问题，业委会并没有证据证明公示包含了附件一，而第三次公示是在大概200人左右的微信群中公示，而小区出售户数为500多户，且微信群中的成员是否为小区业主也无法认定，显然并没有将附件一的内容向全体业主公示。

　　综上，雅苑业委会没有将合同附件一的内容向全体业主公示，而对于选聘物业公司、签订物业合同，法律明确规定应由业主共同决定。最终，法院判决撤销了业委会与物业签订的合同。业委会后不服进行上诉，鞍山市中院依法驳回了上诉。（（2022）辽03民终2988号）

　　从以上案例可以看出，业主大会表决通过选聘某家物业只是选聘物业的第一步，物业服务合同的内容必须是要经业主大会表决通过才行的，而不是任由业委会与物业确定。案例中的业委会对合同的内容明显是遮遮掩掩的，最后只是将最关键的内容“公共收益分配方案”在部分业主的微信群公布，这也证明业委会是知晓物业合同以及小区其他重要事项是要向业主公开的，但还不敢正式公开，只选择在有部分业主的微信群公开，想打个擦边球，即公开了又让很多业主不知晓，很容易让人怀疑将公共收益的七成交给物业这幕后是否有猫腻。

　　所以，广大业主对选聘物业一事绝不能掉以轻心，因某家物业以往的声誉、定好的价格来确定的物业，只是第一步，物业服务合同的内容必须也要经业主大会表决通过（必要时可请专业律师审查），草拟的合同的内容要在小区公示或附在表决票之后，经业主大会表决通过才能由业委会签订。

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