戴南镇崇文路（永丰村段）国有土地上 房屋征收补偿实施方案 （征求意见稿）

兴化三水园论坛

戴南镇崇文路（永丰村段）国有土地上

房屋征收补偿实施方案

（征求意见稿）

根据戴南镇总体规划，为完善镇区道路交通网络，加快小城市基础设施建设步伐，保障戴南镇崇文路永丰村段房屋征收工作的顺利进行，加强房屋征收部门、分指挥长单位与被征收人之间的联系与配合，坚持依法征收、规范程序、阳光透明、保障权益、共建和谐的指导思想，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关文件规定，结合本次房屋征收的实际情况，制定本项目房屋征收补偿实施方案。

一、征收目的

依据戴南镇城市发展总体规划，建设崇文路南延工程，提升我镇整体形象，完善道路交通网络。

二、征收范围

依据戴南镇总体规划，确定本项目征收范围：东至戴南交管所西侧大楼一线、南至人民西路、西至崇文路西侧巷道、北至新宏大老厂区南围墙范围内国有土地及房屋（四至详见规划红图）。

经调查统计，本项目共计被征收人约3户，调查房屋现状建筑面积合计约1053㎡。

三、房屋征收期限

房屋征收决定公告规定的时间。

四、房屋征收部门、分指挥长单位、委托实施单位

         房屋征收部门：兴化市住房和城乡建设局

房屋征收分指挥长单位：兴化市戴南镇人民政府

房屋征收实施单位：兴化市东兴房屋征收服务中心

五、房屋征收政策依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

2、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

3、《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发〔2011〕8号）

4、《江苏省贯彻实施（国有土地上房屋征收与补偿条例）若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）

5、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（泰政规〔2011〕16号）。

6、《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规〔2012〕1号）

7、《泰州市国有土地上房屋征收调查认定处理办法》（泰政规〔2012〕2号）

8、《市政府关于贯彻执行〈泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的意见》（兴政发〔2012〕86号）

9、《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）

10、《兴化市国有土地上房屋征收评估细则》（兴政规〔2017〕4号）

11、《市政府关于调整〈兴化市房屋征收重置价格和房屋搬迁装饰装潢及附属物补偿标准〉的通知》（兴政规〔2017〕5号）

12、《兴化市房屋、土地征收与补偿运行机制》（兴政发〔2016〕157号）

13、《兴化市房屋、土地征收与补偿工作流程》（兴政发〔2016〕158号）

14、《兴化市房屋、土地征收与补偿现场工作十项规范》（兴政发〔2016〕159号）

15、《兴化市房屋、土地征收与补偿项目分指挥长工作职责》（兴政发〔2016〕160号）

六、征收评估

（一）评估机构的选择

按照政策规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，被征收人应在房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起7个工作日内协商选定，并将协商结果书面告知房屋征收部门；被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商结果书面告知房屋征收部门的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。

通过多数决定或随机选定方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，由兴化市公证处依法公正。

（二）征收评估说明

被征收人应当协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

被征收人不协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘或提供不实情况和资料造成评估失实或其他后果的，被征收人应承担相应责任。

七、被征收房屋相关情况的调查、认定及处理

已经登记的，被征收房屋和土地的合法性、权属、用途及面积等以合法有效的权属证书记载的为准。权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的为准。

未经登记的，但在戴南镇2010年版航测图中有标示且符合建筑面积计算规范的被征收房屋及“地大于房”院落，在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾参照合法建筑和合法土地按政策规定给予补偿。如被征收人在规定的签约腾空期内未签约腾空交房，移送有关职能部门进行认定和处理。

未经登记的，在戴南镇2010年版航测图中也没有标示的，移送有关职能部门进行认定和处理。戴南镇规划建设局负责建筑物合法性和用途的认定；戴南镇综合执法局负责违法建筑的查处；市自然资源和规划局负责房屋权属的认定和土地合法性、权属、用途、面积、四至范围以及非建设用地地上附着物等的认定；市公安局戴南分局负责户籍人口的认定；市场监管局戴南分局负责生产经营用房地址、面积和经营期限的认定；市税务局戴南分局负责生产经营用房经营效益的认定等。

对认定为合法建筑、合法用地和未超过批准期限的临时建筑的，按政策规定给予补偿。对认定为违法用地的，不予补偿。对认定为违法建设和超过批准期限的临时建筑的，在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾给予重置价结合成新补偿。

八、房屋征收补偿

征收国有土地上合法住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收住宅房屋合法建筑面积大于现房产权调换房屋建筑面积，其差额比例大于5%的，差额部分实行货币补偿。

依据房屋征收评估办法和房屋征收评估细则，评估机构进行采样评估，征收范围内被征收住宅房屋类似房地产市场价格的基准价格约5774元/㎡（以分户评估报告为准）。被征收房屋具体的补偿价格由选定的房地产评估机构依据房屋征收评估规定评估确定。

（一）货币补偿

货币补偿包含被征收合法房屋价值补偿、装饰装潢及附属物价值的补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和奖励等。（补助、补偿、奖励标准详见本方案第九条）。

被征收房屋的价值和装饰装修及附属物的价值由具有相应资质的评估机构根据被征收房屋的区位、土地性质、房屋用途、结构和成新等因素，依据评估办法、评估细则评估确定。

（二）产权调换

房屋征收实施主体（分指挥长单位）与被征收人按照有关规定，计算被征收房屋价值和产权调换房屋价值，结清产权调换差价。

产权调换房源以征收现场办公室公布房源为准。被征收人在签约腾空后按交房时间的先后顺序选房，选房情况在现场公示。

产权调换房屋地点如下：

1、团结花园别墅（现房）

  一种户型：别墅284.8㎡。

产权调换建筑面积等于被搬迁房屋合法建筑面积部分，安置价格4780元/㎡。

被搬迁人选择产权调换的，每套安置房可配套购买一间车库约25.2㎡，车库价格10万元，不得单独购买车库。

2、锦绣南苑（多层，现房, 4#楼）

一种户型：建筑面积88.21㎡。

产权调换建筑面积等于被搬迁房屋合法建筑面积部分，安置价格 4000元/㎡，产权调换房屋面积超过被搬迁房屋合法建筑面积部分，安置价格4200元/㎡。

四层楼调换楼（有阁楼）的层次差：1层0.98,2层1.03,3层1.05,4层0.94（阁楼价格1480元/㎡）；

五层楼调换楼（有阁楼）的层次差：1层1.00，2层1.04,3层1.06,4层0.97，5层0.93（阁楼价格1480元/㎡）。

被搬迁人选择产权调换的，安置总建筑面积原则上不超过被搬迁房屋合法面积的10%，每套安置房可配套购买一间车库，不得单独购买车库。朝南车库价格为3210 元/平方米,朝北车库价格为2240元/平方米（车库内有下水管道的价格为2240元/平方米）。

安置房土地使用权为国有划拨。安置房价格均不含层次差、公共维修基金、物管费用及其他统一代办费用，安置时按规定另行结算缴纳。安置房层高以现状为准，安置房建筑面积以房产测绘部门测量结果为准。

九、相关补助费、补偿费和奖励标准

（一）搬迁补助费

住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡计算，搬迁补助费一次不足1000元的，按1000元计算。

被征收人选择货币补偿或现房产权调换的，按一次计算搬迁补助费。

（二）住宅房屋临时安置补助费

征收住宅房屋，按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡•月支付临时安置补助费，月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。

选择货币补偿或现房产权调换的，对被搬迁人一次性支付6个月的临时安置补助费。

（三）提前搬迁奖励

1、被征收人在规定的第一奖励腾空期内签订征收补偿协议并腾空让房的，按房屋合法建筑面积300元/㎡的标准给予奖励。

2、被征收人在规定的第二奖励腾空期内签订征收补偿协议并腾空让房的，按房屋合法建筑面积150元/㎡的标准给予奖励。

3、在征收补偿方案规定的奖励期限内未签订补偿协议腾空交房的，不予奖励。

（四）选择货币补偿的奖励

被征收住宅房屋选择货币补偿的，及被征收住宅房屋合法建筑面积大于产权调换房屋建筑面积的部分实行货币补偿的，在规定的奖励时段内签订征收补偿协议并腾空让房的，在第一奖励腾空期内签约并腾空让房的，按照房屋实际评估价值的10%给予奖励；在第二腾空期内签约并腾空让房的，按房屋实际评估价值的5%给予奖励。

房屋实际评估价值不包含装饰装潢及附属物评估等费用。

第（一）项至第（四）项具体按照《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）的有关规定执行。

（五）杠土补贴

被征收人在国有土地上房屋、“地大于房”合法院落补偿面积之外，确有因杠土情形发生费用支出的，经属地农村集体经济组织证明，房屋征收实施主体（分指挥长单位）核准，按100元/㎡计算杠土补贴。

十、征收过渡方式

本次房屋征收，征收过渡方式为自行过渡。

十一、签约征收期限、奖励期限

本次房屋搬迁实际期限为 2020年  月  日至 2020年  月 日共40天。

2020年  月  日前做好前期准备工作，房屋搬迁工作人员全部到位。

2020年  月  日戴南镇发布房屋搬迁公告（1天）。

2020年  月  日至  月  日为调查评估公示对接期(5天)。

2020年   月  日至  月  日为第一签约腾空奖励期（15天）。

2020年   月  日至  月  日为第二签约腾空奖励期（5天）。

2020年   月   日至  月   日为房屋搬迁扫尾阶段（14天）。

十二、公示内容和咨询监督

为确定房屋征收补偿工作公开、公平、公正，房屋征收实施主体（分指挥长单位）、委托实施单位在现场办公室设置公示栏。公示下列内容：

1、房屋征收范围，房屋征收规划红线图。

2、房屋征收补偿相关法律法规。

3、房屋征收公告。

4、房屋征收补偿方案。

5、房屋征收补助、奖励政策和标准等文件。

6、征收范围内房屋的调查认定结果。

7、被征收房屋各户的初步评估结果。

8、被征收房屋分户补偿结果。

9、参加本项目征收、评估工作人员相关情况。

10、产权调换房屋规划总平面图、户型图、房源数量和选房结果。

11、征收过程中分户审查情况。

12、其它需要公示的内容。

征收现场设立相应工作组，咨询组负责征收政策、征收程序的解释说明；测绘部门负责面积复核、动迁组负责征收协商、具体业务的解释说明；评估组负责评估项目的复核、评估方法的咨询、评估结果的解释和说明等。

被征收人对房屋调查面积、评估结果有疑问的，在收到相关资料后10日内以书面形式向房屋征收实施主体（分指挥长单位）、委托实施单位和评估机构提出，房屋征收实施主体（分指挥长单位）、测绘部门、委托实施单位和评估机构将及时给予复核、解释和答复。

                                                                                                                                                                                     兴化市人民政府

                                                                                                                                                                                     2020年3月16日