兴化市低效用地再开发专项规划 （2021-2025 年）

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兴化市低效用地再开发专项规划（2021-2025 年） 为全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻落实“生态优先、高质量发展、高品质生活、高水平治理”理念，进一步推进供给侧结构性改革，提高土地资源要素配置效率和产出效益，促进产业转型升级和城市更新，规范有序推进低效用地再开发，依据《土地管理法》及《江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知》（苏自然资发〔2021〕166 号）文件要求，遵循《兴化市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》、《兴化市国土空间规划近期实施方案》等，编制《兴化市低效用地再开发专项规划（2021-2025 年）》（以下简称《规划》）。
（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、融入新发展格局，推动实施乡村振兴、区域协调发展、可持续发展战略。坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持绿色发展，转变发展方式，提升发展质量，改善生态环境，建设美丽中国；以服务生态优先、高质量发展、高品质生活、高水平治理为目标，2坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主开发，鼓励社会资本积极进入；深化节约集约用地“双提升”战略，促进城市更新改造和产业转型升级，提升建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城镇。
（二）规划原则
1、依法依规，科学规划依据《土地管理法》等法律法规及兴化市国民经济和社会发展规划、国土空间规划等，科学合理制定规划方案和配套政策，合理安排低效用地再开发规模、布局和时序，编制再开发方案。2、政府引导，市场配置建立完善政府引导、部门协同、公众参与的工作机制。坚持国土空间规划管控，优化城乡空间结构，更好发挥政府作用，加强统筹协调，完善监管服务。充分发挥市场配置资源的决定性作用，充分运用市场机制，增强土地权利人、社会力量再开发动力。
3、生态优先，保护优先坚持以人为本的规划理念，坚持环保优先的原则，协调低效用地再开发与生态环境保护的关系，推动区域生产、生活和生态空间的均衡协调，促进生产、生活、生态融合共生。
4、利益共享，多方共赢健全收益分配机制，兼顾公众、土地权利人等市场主体利益，促进产业转型升级、城市更新发展、农村产业融合发展，实现城乡人居环境改善、历史文化传承、生态环境保护共赢。
5、因地制宜，循序渐进3充分考虑经济社会发展水平、城乡发展战略和定位，尊重土地权利人意愿诉求，合理确定再开发目标，因地制宜、循序渐进、拆改结合、规范运作。坚持系统化思考、均衡化发展、精细化管理，推动区域范围内目标综合、项目集成、资源整合、效益提升。
6、产业导向，分类引导实行差别化政策支持，完善低效工业用地用途合理转换机制，激发企业转型升级内生动力，有效保障制造业发展空间。坚持绿色低碳理念，鼓励绿色节能改造，助力碳达峰、碳中和，注重功能转换和效益提升，满足城乡发展多元化需求。
7、公众参与，平等协商充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。
（三）规划范围和期限规划范围为兴化市行政辖区内的陆域空间，包括城区范围及各乡镇，总面积 239500.29 公顷。其中低效用地的范围包括：
1、以江苏省低效用地调查成果数据为基础获取的低效用地；
2、以 2020 年度最新土地利用现状图、遥感影像等图件作为底图，补充更新调查获取的区域内旧居住、旧厂矿、旧商服及其他等低效用地。本次低效用地再开发规划期为 2021-2025 年，规划基期年为 2020年，规划目标年 2025 年。
（四）低效用地现状基于兴化市低效用地调查库，结合实地核实和补充调查，认定兴化市低效用地共 394 宗，土地总面积 833.5010 公顷。其中商服用地 2宗，土地总面积 3.0289 公顷，占低效用地总面积的 0.36 %；住宅用地 5 宗，土地总面积 19.6201 公顷，占低效用地总面积的 2.35%；公共管理及公共服务用地 2 宗，土地总面积 5.7928 公顷，占低效用地总面积的 0.69%；工矿仓储用地 385 宗，土地总面积 805.0592 公顷，占低效用地总面积的 96.59%。兴化市低效用地分为旧商服、旧居住、旧厂矿、其他用地四类。其中旧商服用地 2 宗，土地总面积 3.0289 公顷，占低效用地总面积的 0.36%，主要分布在临城街道和张郭镇；旧居住用地 5 宗，土地总面积 19.6201 公顷，占低效用地总面积的 2.35%，主要分布在张郭镇、垛田街道和临城街道；旧厂矿用地 385 宗，土地总面积 805.0592 公顷，占低效用地总面积的 96.59%，主要分布在张郭镇、临城街道、戴南镇、戴窑镇、垛田街道、安丰镇、大垛镇、荻垛镇、陈堡镇、周庄镇、竹泓镇和茅山镇等；其他用地 2 宗，土地面积 5.7928 公顷，占低效用地总面积的 0.69%，主要分布在临城街道和戴南镇。
（五）低效用地再开发目标
1、定性目标从兴化市实际出发，在符合国土空间规划近期实施方案、城乡规划和产业发展方向的前提下，以服务生态优先、高质量发展、高品质5生活、高水平治理为目标；引导产业规模集中、要素集聚、用地集约、效益集显；盘活低效用地、提升土地利用效率、促进产业转型升级；优化土地利用结构、改善人居环境、推动民生和公共事业发展。
2、定量目标泰州市下达兴化市“十四五”时期低效用地再开发专项规划任务646.6667 公顷（9700 亩）。规划期内预计完成低效用地再开发地块 323宗，再开发总规模 651.327 公顷（9769.91 亩）。其中“旧商服”地块2 宗，再开发总规模 3.0289 公顷（45.4335 亩）；“旧居住”地块 5 宗，再开发总规模 19.6201 公顷（294.3015 亩）；“旧厂矿”地块 314 宗，再开发总规模 622.8852 公顷（9343.278 亩）；其他用地 2 宗，再开发总规模 5.7928 公顷（86.892 亩）。开发地块的平均容积率达到 1.35，平均建筑密度达到 40.40%，地均固定资产投资达到 3713 万元/公顷。
（六）低效用地再开发任务1、积极开展旧厂矿改造积极推动旧厂矿用地整治提升，鼓励、支持企业建设标准厂房，提升建筑容积率；鼓励企业增加投资和生产技术更新升级（增资技改）；鼓励市场主体参与低效用地再开发，将低效用地再开发与淘汰落后过剩产能、资源要素市场化配置改革、企业综合评价等工作相结合，加强与投资、产业、安全生产等政策的衔接，倒逼低效工业企业用地退出，提升全市工业用地效率。规划期内通过增容技改等完成“旧厂矿”地块再开发共 168 块, 总面积 372.4454 公顷，面积占比为 57.18%。开发后的土地平均容积率达到 1.03，平均建筑密度达到 45.50%，地均固定资产投资达到 3797万元/公顷。2、引导土地有序流转明晰产业发展方向，鼓励新技术、新产业、新业态、新模式的投资商对低效用地进行收购实施再开发，或与原土地使用权人进行合作再开发；明确再开发标准，对实施流转低效用地明确再开发土地利用强度、用地生态安全性等标准；健全完善机制，建立健全纠纷调解、风险规避等机制体制，明确土地权属关系，消除流转纠纷隐患，引导土地有序流转；强化服务保障，发挥政府职能作用，搭建规范服务、科技支撑、金融支持、信息共享等服务平台，实现土地流转市场化运作。规划期内通过实施土地流转完成低效用地再开发共 63 块，总面积 116.2641 公顷，面积占比为 17.85%。开发后的土地平均容积率达到 1.04，平均建筑密度达到 45.81%。3、规范推进土地收储土地收储应与低效用地再开发相衔接，充分利用低效用地数据库，做到对近期可开发或者极具增值效益的低效用地进行先行收购储备；对规划开发有中期效益项目的周边土地，要以合同约定等方式实行分期分批收购储备；对有远期效益的地块以红线方式储备。规划期内通过实施土地收储完成低效用地再开发共 90 块，总面积 158.5056 公顷，面积占比为 24.34%。开发后的土地平均容积率达7到 1.24，平均建筑密度达到 42.81%。
（七）再开发时序安排根据低效用地再开发的总体目标和低效用地现状，按“重点优先、以点带面、分期实施，滚动发展”的开发建设思路，在充分土地权利人意愿的基础上，结合再开发成本及资金投入能力、再开发难易程度等的分析，综合确定开发建设时序。兴化市 323 宗低效用地地块分五年实施再开发，其中 2021 年实施 26 宗，面积 115.9052 公顷（1738.58 亩），占 17.80%；2022 年实施 64 宗，面积 136.9177 公顷（2053.77 亩），占 21.02 %；2023 年实施 74 宗，面积 137.5096 公顷（2062.64 亩），占 21.11%；2024 年实施 99 宗，面积 136.8621 公顷（2052.93 亩），占 21.01%；2025 年实施 60 宗，面积 124.1324 公顷（1861.99 亩），占 19.06%。
（八）低效用地再开发利益分配指引
1、坚持利益共享、多方共赢。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等参与改造开发的利益，实现共同开发、利益共享。严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。
2、完善差别化地价政策。现有工业用地改造后不改变用途，提高土地利用率和增加容积率的，可不再补缴土地价款差额；政府收购储备国有建设用地后出让的，按土地出让纯收益的一定比例返还给原土地使用权人；土地使用权人自行改造补缴地价款按市、镇、村三级 分配。
3、探索公益保障机制。旧厂矿改造中，原土地权利人自行将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，还应当按照城乡规划要求，将项目用地面积一定比例的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或其他公益性项目建设。
（九）规划实施效益评价
1、挖潜存量用地，保障发展空间建设用地的快速增长与经济的快速发展所需的建设用地数量无法达到平衡，用地供需矛盾十分突出。通过规划的实施，能释放部分土地潜力，缓解土地供需矛盾，为传统产业转型升级和“新技术、新产业、新业态、新模式”企业发展提供用地空间保障。
2、产生显著经济效益，有效拉动经济增长低效用地再开发的大部分项目属于赢利性项目，其经济收益不仅用于维持项目自身运营成本，还增加了财政税收，产生利润促进了相关产业的发展。通过低效用地再开发可以带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械、电子、能源、交通、金融、市政等 10 多个行业的发展，有效拉动国民经济增长。以投入产出计算，基于 1.0 元投入，可带动相关行业增加 1.5-2.0 元产值。初步估算规划期内兴化市低效用地再开发总投资为 55.79 亿元，根据投入产出比，预计可带动相关产业的产值达 84 亿元以上。
  3、优化土地利用结构，提高土地利用效率从低效用地再开发规划前后各类用地规模结构对比发现，兴化市工矿仓储用地面积和公共管理与公共服务类用地面积略有减少，商业和住宅类用地比例有所提升，土地利用结构进一步优化。同时，低效用地地块将按照《江苏省建设用地指标（2018 年版）》、《城市居住区规划设计规范》等标准进行改造，规划前后土地平均容积率由 0.35提高到 1.35，建筑密度由 15%提高到 40%，将积极带动周边地区土地利用模式由粗放型向集约型转变，增加公共服务设施，改善城镇内部用地环境，提高土地利用效率，充分提升土地的利用价值。
4、增加基础设施，完善城市功能通过低效用地再开发，城镇基础设施、公共服务设施等得到了明显的改善。设施的增加和完善将大大改善民生，改善城市的建设面貌，对于城市结构和功能的优化将发挥重要的作用。
5、强化水体整治，提升城市品质通过低效用地再开发，可加快补齐城市污水收集处理系统短板，建立健全长效运行管理机制，加快空白区城市污水管网建设，减少污水收集盲区，实现区域水体的提质增效。
6、提高就业水平，增加居民收入通过旧厂矿等的改造，提高了土地利用效益，促进了产业转型升级，增加了大量的劳动就业岗位，促进了就业水平提高。在带动地方经济发展的同时，城乡居民收入也能得到有效增加。
7．激活城市活力，提升城市形象通过城市更新，一方面改变了原来脏乱差的城市形象，创造了良好的城市景观，提升了城市的整体竞争力；另一方面，新项目的开发打破了低效用地原有沉寂的空间，激活了城市的社会和文化空间，实现了城市功能的复合与活力的再生。
8、改善生态环境，优化生态安全格局在与城市规划、国土空间规划衔接基础上，结合划定的生态保护红线，严格落实“清退型”低效用地地块，有效增加城市公共绿地面积，改善城市生态环境。同时将规划的实施与交通廊道建设、生态水网建设、绿带建设等有效结合起来，优化城市生态安全格局。
9、改善城市环境，提升居住生活品质通过开发强度控制、抽疏建绿、加强配套、环境综合整治，改善了居住环境，强化建设符合要求的现代居住社区，引导城市空间环境质量整体提升。通过更新完善公共服务和市政基础设施，建设公共绿地和活动场地，将有效改善城中村、棚户区的内部生活居住环境，建立起符合要求的村庄社区。
10、促进实现产业升级，降低环境成本通过规划的实施能促进产业用地“提质增效”，对占地大、能耗大、污染重、效率低、功能结构不符合要求的工业企业进行搬迁，促进产业升级改造。同时，产业转型升级后，生产污染将大量减少，社会环境综合治理成本将明显降低，有利于经济、社会的可持续发展。